Blog

W tym dziale znajdą Państwo artykuły prawne pisane przez nasz zespół

Jakie są przesłanki i kiedy możliwe jest „wyprostowanie” treści księgi wieczystej?

Jakie są przesłanki i kiedy możliwe jest „wyprostowanie” treści księgi wieczystej?

  • 27 lutego 2019
  • Kancelaria JHC

 

Uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Jakie są przesłanki i kiedy możliwe jest „wyprostowanie” treści księgi wieczystej? Czy jest to konieczne, aby nieruchomość mogła zostać sprzedana? Zapraszamy do zapoznania się z treścią wpisu na naszym blogu. W przypadku jakichkolwiek problemów związanych z uregulowaniem stanu prawnego nieruchomości zachęcamy jednocześnie do kontaktu z przedstawicielami naszej Kancelarii.

https://www.katowice-adwokat.com/

W codziennej pracy Kancelarii często spotykamy się z problematyką dotyczącą ksiąg wieczystych i szeroko pojętego prawa obrotu nieruchomościami. Mimo tego, że większość przepisów i regulacji dotyczących tej materii jest powszechnie dobrze znana, a sam dostęp do treści księgi wieczystej danej nieruchomości możliwy jest za pośrednictwem systemu informatycznego bez wychodzenia z domu, często spotykamy się z problemami dotyczącymi nieruchomości, które wymagają podjęcia nieco bardziej skomplikowanych procedur służących ich rozwiązaniu.

 

W dniu dzisiejszym chcielibyśmy pokrótce przybliżyć tematykę usunięcia niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Wbrew pozorom, jest to często spotykany problem i nietrudno wyobrazić sobie sytuację, kiedy to w treści naszej księgi wieczystej znajdują się błędne wpisy dotyczące np. osób współwłaścicieli, lub też w treści księgi wieczystej zostały błędnie wpisane obciążenia (np. dotyczące służebności czy hipoteki). Same błędy wynikają z najróżniejszych względów – zdarzają się pomyłki pracowników sądu, ale nierzadko wynikają one również z opieszałości np. samych właścicieli nieruchomości, którzy nie dopilnowali uregulowania ich stanu prawnego. Co do zasady treść księgi wieczystej powinna z kolei odpowiadać rzeczywistemu stanowi prawnemu nieruchomości, gdyż wynika to z samej istoty prowadzenia ksiąg wieczystych.

Najczęściej zdarza się, że do ujawnienia rzeczywistego stanu prawnego nieruchomości w treści księgi wieczystej wystarczy złożenie odpowiedniego wniosku wraz z wymaganymi dokumentami. Przykładowo, w przypadku przejścia prawa własności nieruchomości na nowego właściciela (np. po zawarciu umowy sprzedaży), wystarczy złożenie do sądu stosownego wniosku wraz z odpisem tejże umowy. Oczywiście przykład powyższy stanowi duże uproszczenie i przywołany został tylko do zobrazowania tematyki. Co jednak w przypadku, kiedy wpis w treści księgi wieczystej jest nieprawidłowy (lub w księdze wieczystej brakuje odpowiedniego wpisu), a osoba uprawniona nie jest w posiadaniu stosownych dokumentów na wykazanie swoich praw, lub np. istnieje konflikt pomiędzy współwłaścicielami co do treści wpisu?

W takiej sytuacji wyjściem okazuje się złożenie do sądu rejonowego powództwa w oparciu o art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, zgodnie z którym w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności.

Aby dobrze zobrazować powyższy problem posłużymy się dwoma przykładami takich sytuacji.

  • Przykład nr 1: wyobraźmy sobie sytuację, kiedy to w treści księgi wieczystej  o numerze XYZ/123/0 na skutek pomyłki wpisano obciążenie (np. służebność drogi). W rzeczywistości okazuje się, że służebność taka nigdy nie była ustanowiona i de facto nie istnieje. Powodem zaistnienia takiego stanu rzeczy mogło być np. pomyłka pracownika sądu. W chwili obecnej właściciel nieruchomości chciałby dokonać jej sprzedaży, ale każdy z potencjalnych kupujących wyraża zaniepokojenie ww. obciążeniem nieruchomości, co może spowodować w konsekwencji obniżenie jej wartości.

 

  • Przykład nr 2: małżonkowie nabyli wspólnie nieruchomość, przy czym po jej zakupie pojawiają się wątpliwości czy została ona zakupiona ze środków pochodzących z majątku wspólnego, czy też z majątku osobistego któregoś z małżonków. Kwestia ta nie została dostatecznie wyjaśniona notariuszowi podczas podpisywania umowy i w ostateczności okazuje się, że w treści księgi wieczystej wpisano jedną osobę jako właściciela, podczas gdy w rzeczywistości jako właściciele powinni zostać wpisani oboje małżonkowie. W chwili obecnej żadne z małżonków nie chce ustąpić i powstaje wątpliwość co do treści wpisu do księgi wieczystej.

W takiej sytuacji jedynym wyjściem pozostaje przeprowadzenie postępowania w oparciu o art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, o czym była mowa powyżej. Powództwo o usunięcie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej, a rzeczywistym stanem prawnym jest postępowaniem procesowym i może je wytoczyć tylko osoba uprawniona do złożenia wniosku o dokonanie wpisu w księdze wieczystej (czyli co do zasady np. jeden z właścicieli, użytkownik wieczysty, osoba na rzecz której została ustanowiona służebność, wierzyciel hipoteczny itp.).

Osobą pozwaną z kolei może być osoba, której prawo zostało ujawnione w sposób niezgodny z rzeczywistym stanem prawnym (czyli np. osoba wpisana jako właściciel, która w rzeczywistości nim nie jest).

Wartość przedmiotu sporu, od której to następnie będzie zależeć m.in. wysokość opłaty sądowej, uzależniona jest od wartości samego prawa, którego wpisania lub wykreślenia się domagamy. Opłata sądowa wynosi 5% wartości przedmiotu sporu.

Sądem właściwym do rozpoznania sprawy jest co do zasady sąd rejonowy, właściwy ze względu na miejsce położenia przedmiotowej nieruchomości, i to bez względu na wartość przedmiotu sporu. Pogląd ten jest dominujący w doktrynie i orzecznictwie. Pozew o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym powinien odpowiadać warunkom stawianym pismom procesowym, a ponadto powinien precyzyjnie określać żądanie powoda. Należy jednoznacznie wskazać, czy domagamy się wykreślenia jakiegoś prawa, czy też wpisania prawa (koniecznie ze wskazaniem jego treści!).

Powyższe okoliczności należy oczywiście odpowiednio wykazać i udowodnić, zgodnie z ogólnymi regułami obowiązującymi w postępowaniu cywilnym. Nie można zapominać jednocześnie, że to na stronie inicjującej ww. postępowanie spoczywa odpowiedzialność za przedstawienie dowodów na poparcie swoich twierdzeń. Po zakończeniu sprawy, sąd co do zasady powinien wydać orzeczenie w którym nie tylko określi, że np. w księdze wieczystej dokonano pierwotnie błędnego wpisu, ale powinien też wskazać w jaki sposób sąd wieczystoksięgowy winien doprowadzić treść księgi wieczystej do stanu zgodności. Sama treść orzeczenia jest oczywiście każdorazowo ustalana w oparciu o konkretny stan faktyczny i żądanie powoda.

Mam nadzieję, że powyższy wpis pokrótce przybliżył Państwu tematykę uzgodnienia treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Podsumowując należy także wskazać, że:

  • – nawet mimo braku odpowiednich dokumentów i pomimo np. znacznego upływu czasu lub sytuacji konfliktowej najczęściej istnieje możliwość przywrócenia treści księgi wieczystej do stanu zgodnego z rzeczywistością,
  • – często podjęcie ww. czynności okazuje się niezbędne, aby możliwe było dokonanie jakiegokolwiek rozporządzenia nieruchomością, czyli np. dokonanie jej sprzedaży,
  • – jakkolwiek w teorii możliwe jest zawarcie umowy rozporządzającej nieruchomością mimo błędnych wpisów w księdze wieczystej np. w zakresie ustanowionych służebności.

(to najczęściej jednak nowy właściciel nieruchomości zanim zdecyduje się na jej zakup zechce dokładnie zapoznać się z jej stanem prawnym, czego potwierdzeniem co do zasady jest treść księgi wieczystej (z kolei w przypadku przykładowo błędnych wpisów w księdze wieczystej w zakresie prawa własności, zawarcie umowy rozporządzającej może okazać się w ogóle niemożliwe),

  • – powództwo należy wytoczyć przed sąd rejonowy według miejsca położenia nieruchomości i uiścić opłatę w wysokości 5% wartości przedmiotu sporu,
  • – jako strony procesu należy wskazać osobę, która ma prawo złożyć wniosek o wpis lub wykreślenie,

Na zakończenie należy także podkreślić, że roszczenie o uzgodnienie treści księgi wieczystej nie ulega przedawnieniu i wytoczenie powództwa o uzgodnienie jest możliwe w każdym czasie.

W przypadku jakichkolwiek problemów związanych z uregulowaniem stanu prawnego nieruchomości, serdecznie zapraszamy do kontaktu z naszą Kancelarią.

   Kamil Marcol,  radca prawny

Tagi: ,